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Laufzeitklauseln in Nutzungsverträgen – ein aktueller Überblick

Es tut sich etwas im Bereich der Nutzungsverträge zur Sicherung von Flächen für Windenergievorhaben: In letzter Zeit ergingen einige gerichtliche Entscheidungen, die darauf hindeuten, dass zukünftig größeres Augenmerk auf die Formulierung der Laufzeitklauseln jener Verträge gelegt werden sollte. Das gilt insbesondere für die Vereinbarungen zum Beginn der Laufzeit. Sind diese zu unbestimmt oder unangemessen belastend für den Grundstückeigentümer, weil dieser für eine lange Zeit ohne Gegenleistung an einen Vertrag gebunden sein soll, kann dies dazu führen, dass die entsprechenden Verträge jederzeit kündbar sind. Die hieraus resultierende Rechtsunsicherheit kann sich erheblich auf die Wirtschaftlichkeit von Projekten auswirken.

Hintergrund: Laufzeitklauseln in Flächennutzungsverträgen

Für Projektierer ist die Flächensicherung für die Dauer einer Projektplanung die Grundlage der Realisierungsfähigkeit des Vorhabens. Je mehr Anforderungen mit der Projektentwicklung einhergehen, die Anforderungen an die Flächeninanspruchnahme begründen (bspw. Mastfußbewirtschaftsmaßnahmen und sonstige Vermeidungsmaßnahmen, die für die Betriebserlaubnis eine existenzielle Bedeutung haben), desto wichtiger werden belastbare und verlässliche vertragliche Vereinbarungen.

Die Gestaltung der Laufzeitklauseln in Flächennutzungsverträgen wird dabei oft zum Spagat. Damit gesichert ist, dass die Windenergieanlage sich amortisieren kann, muss die Fläche für einen möglichst langen Zeitraum unter Vertrag genommen werden. Die Laufzeit soll daher in aller Regel erst ab der Inbetriebnahme der Windenergieanlage berechnet werden. Gleichzeitig steht oft noch in den Sternen, wann mit der Errichtung begonnen werden kann, hängt dies doch in aller Regel von der Regionalplanung, dem Genehmigungsverfahren und schließlich auch dem Erfolg in einer Ausschreibung ab. Hieraus folgt wiederum, dass Projektierer ein großes Interesse daran haben, den Zeitraum bis zur Inbetriebnahme möglichst lang und flexibel zu halten.

Dieses Interesse steht allerdings im Gegensatz zum Interesse des Grundstückseigentümers, möglichst bald Geld mit der Verpachtung zu verdienen und sich gegebenenfalls vom Vertragspartner nach einem bestimmten Zeitraum wieder lösen zu können, falls dieser das Vorhaben nicht zum Erfolg führt und daher auch keine Pacht fließt.

Vor diesem Hintergrund gibt es ein breites Spektrum an Laufzeitklauseln, die derzeit in Flächennutzungsverträgen zu finden sind.

Welche aktuellen Entscheidungen sind ergangen?

Während einige Urteile zu solchen Klauseln bereits seit längerem bekannt sind und zu vielen Fragen im Detail noch keiner Rechtsprechung existiert, bringen einige aktuelle Urteile zumindest neue Erkenntnisse hinsichtlich der Gratwanderung zwischen dem Interesse des Grundstückseigentümers an einer möglichst kurzen Bindung ohne (nennenswerte) Einnahmen und dem Interesse des Projektentwicklers an einer möglichst hohen Flexibilität in der Projektentwicklungsphase.

Vor kurzem haben wir von einem aktuellen Urteil des Landgerichts Braunschweig (Az. 8 O 2832/18) berichtet, das Nutzungsverträge für Flächen zur Errichtung von Windenergieanlagen – anders als es mehrheitlich gesehen wird – nicht als Miet- oder Pachtverträge einordnet, sondern als atypische Verträge und daher aus allgemeinen gesetzlichen Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die zwingende Bestimmtheit von Laufzeitklauseln fordert (wir berichteten). Dieses Urteil ist zwar aktuell nichts rechtskräftig. Die Entscheidung mahnt aber in aller Deutlichkeit, den Umstand, der den Beginn der Vertragslaufzeit begründen soll, so deutlich wie möglich zu bezeichnen und nicht an ungewisse Ereignisse (hier: die Erteilung einer Errichtung- und Betriebsgenehmigung, ohne dass ansatzweise die Genehmigungsfähigkeit von Windenergieanlagen auf dem Grundstück nachgewiesen war) anzuknüpfen, jedenfalls ohne zeitlich genau bestimmbare Kündigungsmöglichkeiten zu regeln.

Bereits letztes Jahr hatte das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az. 14 U 217/17) hinsichtlich der Laufzeitvereinbarung in Nutzungsvereinbarungen festgestellt, dass jedenfalls die Möglichkeit des Grundstückseigentümers, sich (erst) nach einem Zeitraum von 5 Jahren ab Unterzeichnung des Vertrages zu lösen, keine unangemessene Benachteiligung bedeute. Dies gelte sogar auch, wenn sich die 5-Jahres-Frist nach ihrem Ablauf verlängern solle, wobei hierfür nachgewiesen werden müsse, dass die Genehmigung der Windenergieanlagen, deren Realisierung der Nutzungsvertrag dienen soll, zeitnah bevor stehe. In den Urteilsgründen wird sogar ergänzend davon ausgegangen, dass eine solche verlängerte Frist für laufende Drittanfechtungsverfahren gegen die erteilte Genehmigung zur Realisierung der Windenergieanlagen gelte.

Ein weiteres aktuelles Urteil des Oberlandesgericht Köln (Az. 22 U 30/17) erklärt, dass Laufzeitvereinbarungen in Mietverträgen, die den Laufzeitbeginn an ein nicht hinreichend bestimmtes Ereignis knüpfen, sowie unangemessen lange Bindungsfristen unwirksam seien. Dies gelte lediglich dann nicht, wenn die Parteien jedenfalls auch einen Termin festgelegt haben, zu dem die Laufzeit spätestens beginnen soll. In der zitierten Entscheidung trennte des Gericht insoweit den unbestimmten Moment der „Übergabe der Mietsache“ von der eigentlich Laufzeitvereinbarung, die an die „Übergabe“ anknüpfte. Nicht zuletzt mit Verweis darauf, dass der Mieter stets die Übergabe nach dem gesetzlichen Leitbild verlangen könne, möge eine Laufzeitvereinbarung trotz der Unbestimmtheit der Anknüpfungstatsache („der Übergabe“) wirksam bleiben können.

Was folgt daraus für Projektentwickler und Grundstückseigentümer?

Bei im Markt verwendeten Vertragsmustern ist vielfach zu beobachten, dass der Beginn der Laufzeit an Ereignisse anknüpft, die nicht hinreichend bestimmt sind (z.B. die Inbetriebnahme „der Windenergieanlage“ oder „der letzten Windenergieanlage eines Windparks“ oder „des Windparks“). Hier kann es – je nach den Umständen des Einzelfalls – bereits fraglich sein, ob die Laufzeit eines Nutzungsvertrages mit Blick auf das Gegenseitigkeitsverhältnis später beginnen kann, als die eigentliche Inanspruchnahme des Vertragsgegenstandes – nämlich das Grundstücks im Rahmen der Bauarbeiten. Außerdem kann das Anknüpfen an nicht klar bestimmte oder bestimmbare Ereignisse nicht garantieren, dass die Vertragsparteien die Laufzeit des Vertrages eindeutig bestimmen können.

Ebenso risikoreich ist es, sich auf offene Laufzeitvereinbarungen zu verlassen, die für ein „in der Luft hängen“ des Grundstückeigentümers sorgen. Die gerichtlichen Entscheidungen geben beredte Hinweise darauf, dass das Interessenverhältnis zwischen Projektierer und Grundstückeigentümer eines höheren „Pflegeaufwandes“ bedarf, als dies häufig in der Praxis der Fall ist. Kann nach dem Ablauf einer Frist von (ca.) fünf Jahren kein nennenswerter Projektfortschritt nachgewiesen werden, spricht einiges dafür, dass die Parteien in neue Verhandlungen eintreten müssen. Auch die – vielfach verwendeten –Klauseln zur „Laufzeitkonservierung“ durch die Zahlung von sogenannten Abwendungsentgelten (Zahlungen von Beträgen, um die Kündigung des Grundstückseigentümers auszuschließen) dürften nicht stets ohne Weiteres ihren Zweck erfüllen, die Kündbarkeit des Vertrages durch den Grundstückseigentümer abzuwenden. Hier dürfte gelten, dass nur dann eine gewisse Rechtssicherheit zu prognostizieren ist, wenn die Höhe der Zahlungsbeträge den Bereich der erwarteten Höhe der zu zahlenden Nutzungsentgelte nach Projektrealisierung erreichen. Dies kann sich jedenfalls aus dem oben zitierten des Oberlandesgericht Karlsruhe ableiten lassen.

Besondere Sorgfalt ist bei der Formulierung von Laufzeitklauseln in Flächenpoolverträgen und bei Repoweringverträgen geboten. Hier sind an die Bestimmtheit ebenso hohe Anforderungen zu stellen. Die in der Praxis verwendeten Verträge werden dieser Anforderung vielfach nicht gerecht.

Was ist zu tun?

Zwar erging das Urteil des Oberlandesgericht Köln nicht zu Nutzungsverträgen für die Sicherung von Flächen für Windenergieanlagen. Die darin postulierten Grundsätze sind jedoch auf Nutzungsverträge im Bereich Windenergie übertragbar.

Danach ist zukünftig noch mehr als bisher auf eine sorgfältige und ausgewogene Gestaltung der Laufzeitklauseln zu achten. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass es im intensiven Wettbewerb zwischen Projektentwicklern um die umkämpften Flächen immer häufiger zu einer Überprüfung von Verträgen im Hinblick auf deren Unwirksamkeit oder Kündbarkeit durch Konkurrenten kommt. Unbestimmte, unsauber formulierte oder schlicht unzureichend gestaltete Laufzeitvereinbarungen bieten für solche Angriffe vielfacheinen tragfähigen Ansatz. Auf auch vom Oberlandesgericht Köln postulierte Möglichkeiten der subjektivierten Intervention zur Erzwingung des Laufzeitbeginns auf Grundlage von § 271 BGB sollte man sich wohl nicht ohne Weiteres verlassen, wenn es um die Vertragsgestaltung geht.

Artikel auch hier erschienen.

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