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Architektenpflichten und Haftungsrisiken, zugleich Darstellung einer aktuellen Entscheidung des OLG Bremen (3 U 16/11)

Der Architekt ist bei Bauvorhaben regelmäßig eine zentrale Person. Bei ihm laufen, natürlich je nach Umfang der Beauftragung, alle Fäden zusammen. Zumindest für den Fall der Beauftragung der Objektüberwachung (vgl. Leistungsphase 8 gem. HOAI) oder den häufigen Fall der (früher so bezeichneten) „Vollarchitektur“ (die Beauftragung aller Leistungsphasen 1-9 gem. HOAI) treffen den Architekten jedoch Pflichten, deren Umfang nicht selten nicht nur dem Bauherrn, sondern mitunter auch dem beauftragten Architekten selbst nicht bekannt sind. Der genaue Inhalt eines Architektenvertrages ist jedoch vielfach gar nicht ganz leicht zu bestimmen, Vordrucke geben regelmäßig nur einen rudimentären  Aufriss dessen, was die Parteien wohl vereinbaren wollten. Inzwischen ist die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und des BGH sehr streng, so dass auch eine ausdrückliche Inbezugnahme der HOAI nicht unzweifelhaft Auskunft über den Beauftragungsinhalt geben kann, da es sich bei den gesetzlichen Vorschriften der HOAI um Honorarrecht handelt, nicht jedoch um eine Vertragsordnung. Die Reichweite der Pflichten eines Architekten ist im Zweifelsfalle – insbesondere, da Architektenverträge regelmäßig auch von den beauftragten Architekten zur Verfügung gestellt werden – im Wege der Auslegung zu ermitteln, wobei Ungenauigkeiten zu Lasten des Verwenders (meist des Architekten) gehen. Dabei ist insbesondere der Auftrag der Objektüberwachung (auch häufig als Bauüberwachung bzw. Bauleitung bezeichnet) ein wichtiger Arbeitsschritt, der ein erhebliches Haftungsrisiko des Architekten bedeuteen kann, denn dieser haftet bei Baumängeln und vorwerfbaren Fehlverhalten grundsätzlich gesamtschuldnerisch neben dem Bauunternehmer auf Schadensersatz. Bei der Beauftragung einer isolierten Objektüberwachung hat der Architekt gegenüber anderen Beteiligten (Tragwerksplaner, Projektsteuerer etc.) alle Tätigkeiten zu erbringen, die zu einer mangelfreien Bauwerksentstehung führen. Bspw. hat er ihm nicht bekannte Handwerksunternehmen oder die Mitarbeiter von solchen an der Baustelle beschäftigten Unternehmen, die bereits mit mangelhafter Ausführung aufgefallen waren, besonders zu überwachen, um nur ein Beispiel für den sehr ambivalenten und vom Verlauf des jeweiligen Bauvorhabens abhängigen Pflichtenkreis zu nennen.

Beratungspflichten und Handlungspflichten des Architekten im Rahmen der Objektüberwachung

Ein jüngeres Urteil des OLG Bremen vom 06.12.2012, Az. 3 U 16/11 (ein externer Link wird hier ergänzt sobald eine Veröffentlichung des Urteils außerhalb kostenpflichtiger Datenbanken erfolgt ist) behandelt einen Sachverhalt, in dem der von einem Bauherrn beauftragter Architekt nicht dafür gesorgt hatte, dass im Abnahmeprotokoll die Geltendmachung einer wegen Bauverzuges verwirkte Vertragsstrafe des Bauunternehmers im Verhältnis zum Bauherrn (die VOB/B wurde wirksam zwischen Bauherrn und Bauunternehmer vereinbart) vorbehalten wurde. Nach § 11 Abs. 4 VOB/B kann der Auftraggeber und Bauherr allerdings die Vertragsstrafe nur dann geltend machen, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält. Das OLG Bremen setzte sich in diesem Zusammenhang umfangreich mit der Frage auseinander, ob ein mit der Objektüberwachung beauftragter Architekt auch gleichzeitig für die Abgabe rechtsgeschäftlicher bzw. rechtsgeschäftsähnlicher Erklärungen im Rahmen der Abnahme – gewissermaßen automatisch – bevollmächtigt sei. Zutreffend erklärt das OLG Bremen, dass eine Spezialvollmacht zu fordern sei, da die Vertragsstrafe in erster Linie Vermögensinteressen des Bauherren diene und direkt nichts mit der Bau- bzw. Architektenleistung zu tun habe. Ohne eine besondere Vereinbarung könne das Vorliegen einer solchen Vollmacht überdies nicht angenommen werden. Jedoch auch bei Nichtbestehen einer solchen Vollmacht, kommt eine haftungsbegründende Pflichtverletzung des Architekten in Betracht, wenn er seine Beratungspflichten nicht in ausreichendem Maße wahrgenommen hat. Ist dem Architekten bekannt, dass die Parteien des Bauvertrages eine Vertragsstrafenabrede getroffen haben oder hätte ihm dies bekannt sein müssen (was den Regelfall darstellen dürfte), ist nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGHZ 74, 235; soweit ersichtlich ist keine kostenlose Quelle verfügbar) durch den Architekten mittels sachdienlicher Hinweise an den Bauherrn sicherzustellen, dass ein Vertragsstrafenvorbehalt nicht versehentlich unterbleibt. Etwas kann nur gelten, wenn der Bauherr selbst ausreichende Sachkunde mitbringt. Zwar lasse sich in jüngerer Zeit, insbesondere mit Blick auf die inzwischen umfangreiche Spezialkenntnisse erfordernden Sondergewerke, eine leicht restriktive Rechtsprechung hinsichtlich der Beratungspflichten der Architekten erkennen, dies könne jedoch nicht bei etwas so Grundsätzlichem wie dem Vertragsstrafenvorbehalt gelten, urteilten die Bremer Richter zutreffend.

Variabler Pflichtenkreis des objektüberwachenden Architekten

Das Urteil des OLG Bremen zeigt, dass die Reichweite der Pflichten der Objektüberwachung nicht zu unterschätzen sind. Der Architekt haftet regemäßig auf den Betrag, den der beautragende Bauherr bei ordnungsgemäßem Vertragsstrafenvorbehalt bei der Abnahme von seinem Auftragnehmer (Bauunternehmer) hätte verlangen und durchsetzen können. Jeder beauftragte Architekt ist gut beraten, sich vor Vertragsschluss über die (Grund-)Pflichten eines Objektüberwachers eingehend zu informieren bzw. sich diese noch einmal vor Augen zu führen. Lehnen sich die Parteien eines Architektenvertrages ausdrücklich an die HOAI und die dort enthaltenen Grundpflichten an, sei darauf hingewiesen, dass nach den Regeln bspw. in § 33 HOAI zum Leistungsbild „Gebäude“ die Objektüberwachung nicht grundlos alleine beinahe ein Drittel des Gesamthonorars in Anspruch nimmt. So gehören generell auch bspw. Leistungen wie das Führen eines Bautagebuches, die Überwachung der bei Abnahme festgestellten Mängel und die Listung der einzelnen Gewährleistungsfristen zu den Grundleistungen des Architekten. Bei nicht ordnungsgemäßer Leistung führt dies zu Minderungsansprüchen des Bauherrn und Auftraggebers sowie, wie im oben skizzierten Fall – regelmäßig auch zu Schadensersatzforderungen des Bauherrn gegenüber dem Architekten. Gleichwohl ist auch der Bauherr gefragt, der dem von ihm beauftragten Architekten „auf die Füße tritt“, ihn zu erforderlicher Anwesenheit auf der Baustelle auffordert (aus Beweisgründen immer schriftlich, zumindest aber in Textform, bspw. per Email), ihn hinsichtlich des Sachstandes befragt und im Falle des Notwendigwerdens von Mängelbeseitigungen die Aufforderungsschreiben an die Bauunternehmer zur Einsicht verlangt und diese bestenfalls stichprobenartig prüft.

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