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Leistungsumfang beim Schlüsselfertigbau und Pflichten des Objektüberwachers

Das OLG Naumburg hat mit Entscheidung vom 20.06.2013 (1 U 91/12; kostenloser Abruf der Entscheidung im Internet noch nicht verfügbar, wird ergänzt) den Leistungsumfang bei einem pauschal abzurechnenden Schlüsselfertigbau konturiert. Im amtlichen Leitsatz stellt das Gericht fest:

„Wird die Erstellung eines schlüsselfertigen Bauwerks zu einem Pauschalpreis vereinbart, so ist in aller Regel auch der zu erbringende Leistungsumfang pauschaliert. Vom vereinbarten Leistungsinhalt sind dann alle Leistungen umfasst, die für die Erreichung des Vertragszweckes nach den Regeln der Technik für ein zweckgerechtes und mangelfreies Bauwerk erforderlich und vorhersehbar sind. Die bloße Abarbeitung eines insoweit unvollständigen Leistungsverzeichnisses des Auftraggebers genügt dem nicht. (amtlicher Leitsatz)“

Das Gericht stellte klar, dass bei Vereinbarung eines Pauschalpreises für die Erstellung eines schlüsselfertigen Bauwerks der ausführende Generalunternehmer sich nicht auf ein lückenhaftes Leistungsverzeichnis berufen könne. Vielmehr seien vom vereinbarten Leistungsinhalt alle Leistungen umfasst, die für die Erreichung des Vertragszwecks nach den Regeln der Technik für ein zweckgerechtes und mangelfreies Bauwerk erforderlich und vorhersehbar sind. (Vgl. zum Begriff des Schlüsselfertigbaus den sehr lesenswerten Beitrag des Kollegen Lotz in der Zeitschrift „Betriebsberater“)

Zudem nahm das Gericht in Bezug auf den objektüberwachenden Architekten (vgl. zu dem Pflichtenumfang des pbjektüberwachenden Architekten diese Artikel hier bei jurOP: „Architektenpflichten und Haftungsrisiken, zugleich Darstellung einer aktuellen Entscheidung des OLG Bremen (3 U 16/11)“ sowie „Architektenpflichten und Haftungsrisiken bei der Grundlagenermittlung, Aktuelle Entscheidung des BGH vom 21.03.2013“ Stellung zur Frage dessen Offenbarungspflichten bei unterlassener Tätigkeit. In den Fällen des arglistigen Verschweigens sieht sich der jeweilige Architekt einer Haftung aus diesem Umstand gegenüber. Im amtlichen Leitsatz stellt das Gericht hierzu fest:

„Ein mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt verschweigt einen Mangel seiner Leistung arglistig, wenn er bei Abnahme des Werkes nicht offenbart, dass er entweder überhaupt keine Bauüberwachung vorgenommen hat oder auch nur einzelne der überwachungspflichtigen Gewerke nicht überwacht hat. Dem steht es gleich, wenn der Architekt eine Erklärung ins Blaue hinein abgibt und dabei nicht offenbart, dass er keine zuverlässige Beurteilungsgrundlage für die Erklärung hat. (amtlicher Leitsatz)“

Eine weitere Entscheidung zum Pflichtenkreis des objektüberwachenden Architekten erging vom OLG München (OLG München, Urteil vom 09.07.2013 – 28 U 4652/12 Bau).

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