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Nutzungsverträge für die Errichtung und den Betrieb von Windkraftanlagen auf fremden Grundstücken keine Pacht- oder Mietverträge – OLG Schleswig auf neuen Pfaden

Das OLG Schleswig hat mit Urteil vom 17. Juni 2016 (Az. 4 U 96/15) eine weitreichende Entscheidung getroffen. In der Entscheidung urteilten die Richter, dass ein Nutzungsvertrag, mit dem die Errichtung und der Betrieb von Windenergieanlagen auf einem Flurstück einschließlich üblicher Nebenabreden vereinbart wurde, nicht dem Pacht- oder Mietrecht zuzuordnen sei, sondern diesem Vertrag vielmehr die Qualität einer Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit gem. § 1090 BGB zukäme.

Hintergrund der Entscheidung

Der vertraglich verpflichtete Grundstückseigentümer forderte die Räumung und Herausgabe des Grundstücks, auf welchem vertragsgemäß eine Windenergieanlage errichtet ist und betrieben wird, wofür – ebenfalls vertragsgemäß – eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Betreibers (und Beklagten) eingetragen ist. Der Nutzungsvertrag war zuvor vor Ende seiner Laufzeit gekündigt worden, unter anderem mit der Begründung, dass ein Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis aus § 550 BGB vorläge. Die Suche nach einem Schriftftormverstoß in Miet- oder Pachtverträgen ist ein nicht unübliches Vorgehen, um Laufzeitverträge auf diese Weise kurzfristig, vor Ablauf ihrer Laufzeit beenden zu können.

Exkurs: Schriftformerfordernis

Das gesetzliche Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB ist im Rahmen von Miet- und Pachtverträgen über Grundstücke, Wohnräume und sonstige Räume mit einer Laufzeit von über einem Jahr zu beachten. Die Nichteinhaltung der Schriftform führt aber nicht zur Unwirksamkeit eines Vertrages, sondern löst die Folge aus, dass das Vertragsverhältnis nach Ablauf des ersten Jahres der Laufzeit gekündigt werden kann. Die Regelung gilt im Wesentlichen dem Interesse des Erwerbs eines Grundstücks oder Immobilie, denn dieser ist nach § 566 BGB an laufende Mietverhältnisse gebunden. Da sich daraus Belastungen für den Erwerber ergeben können, soll dieser die Möglichkeit haben, sich über Inhalte von laufenden Vertragsvereinbarungen zuverlässig zu informieren. Die Folge des § 550 BGB kann nicht abbedungen werden. Praktische Bedeutung bekommt diese Vorschrift aber im Rahmen der erneuerbaren Energien, wenn Mitbewerber Grundstückeigentümer mit höheren Pachtzahlungen bewegen, bereits mit einem anderen Projektabwickler abgeschlossene Verträge zu kündigen. In diesem Rahmen ist es aber möglich, mit sog. Schriftformheilungsklauseln in Verträgen im Wege einer Parteivereinbarung zu erreichen, dass sich die beteiligten Vertragspartner gegenseitig bindend versprechen, sich nicht auf § 550 BGB  zu berufen. Solcherlei Klauseln dürfen aber gerade nicht für etwaige Grundstückserwerber oder auch Nießbraucher gelten (vgl. dazu bspw. BGH, Urt. v. 30.04.2014 – XII ZR 146/12).

Inhalt der Entscheidung

Das OLG Schleswig hat sich im Wesentlichen auf den relevanten Vertragsinhalt des von ihm zu prüfenden Nutzungsvertrages konzentriert und festgestellt, dass in üblichen Vertragsgestaltungen über die Nutzung von Grundstücken im Bereich der Windenergie die Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit, mithin der Verschaffung des dinglichen Rechts nach § 1090 BGB, den gesetzlichen Normalfall darstelle und den Schwerpunkt des Vertrages ausmache. Es sei auch bei sonstigen Vereinbarungen als Ausnahmefall zu qualifizieren, wenn im Rahmen der Bestellung einer Dienstbarkeit auch mietvertragliche Abreden getroffen werden. Aus der Vereinbarung einer Vergütung könne auch nicht zwingend auf einen mietvertraglichen Inhalt geschlossen werden, da eine solche auch üblicherweise bei im Rahmen der schuldrechtlichen Vereinbarung zu einem dinglichen Nutzungsrecht vereinbart werde. Der Schwerpunkt des Vertrages sei noch nicht einmal durch Verwendung des Wortes „Miete“ dem Mietrecht zuzuordnen. Eine analoge Anwendung des § 550 BGB scheide ebenfalls aus.

Bewertung

Die Entscheidung des OLG Schleswig ist interessant. Betrachtet man, dass bei der Vereinbarung von Nutzungsverträgen tatsächlich häufig nur sehr geringe Teile eines Grundstücks betroffen sind, ist es gut vertretbar, die Vereinbarung eines Miet- oder Pachtverhältnisses abzulehnen oder in Frage zu stellen. Im Kern geht es tatsächlich eher darum, ein dingliches Nutzungsrecht zu erlangen, um eine Windenergieanlage auf einem Grundstück errichten zu können, ohne dass ein Eigentumsverlust an der Anlage zu Gunsten des Grundstückseigentümers eintritt (vgl. § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB) und eine sichere Betriebsdauer gewährleistet ist. Der Nutzungsvertrag, der sowieso grundsätzlich abstrakt von der dinglichen Nutzungsberechtigung zu sehen ist, bzw. dessen Laufzeit kann dann bspw. als Endbefristung der Dienstbarkeitsbestellung verstanden werden.

Ob sich die Ansicht des OLG Schleswig auch auf Ebene des BGH durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. Es ist aber eine interessante Entscheidung die jedenfalls als gut vertretbar gelten muss. Überdies bedeutet die Entscheidung jedoch nicht, dass jeder Nutzungsvertrag automatisch kein Miet- oder Pachtvertrag sein muss, auch nach der Entscheidung des OLG Schleswig ist dies eine Einzelfallentscheidung. In dem hier beschriebenen Verfahren wird es aber keine Entscheidung des BGH geben, da verfahrensrechtliche Umstände entgegenstehen (so die Meldung der Kanzlei Blanke Meier Evers, die dieses Urteil erstritten hat).

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